Как правильно заключить договор об участии в долевом строительстве

14 ноября 2016 в 16:50 Обновлено 14 ноября 2016 в 17:12
© pixabay.com,  Unsplash

Заключение договора об участии в долевом строительстве может стать выгодной сделкой, ведь недвижимость приобретается по низкой цене с возможностью выбора расположения квартиры. Заместитель прокурора городского округа Королев Роман Власов рассказал «РИАМО в Королеве», как правильно заключить договор и не стать жертвой недобросовестных застройщиков.

Как не стать жертвой мошенников>>

Оценка рынка

© pixabay.com,  unplash

Сегодня строительный рынок гораздо лучше урегулирован со стороны государства. Но при выборе строительной компании обратите внимание на ее статус. Почитайте форумы, поищите отзывы. Не ориентируйтесь на отзывы на сайте компании, там вы найдете только положительные. Если у компании уже есть построенные объекты, лучше выйти на ее клиентов и поговорить с ними. Не покупайтесь на очень низкие цены на жилье, так как «доступная» квартира чаще всего скрывает много недочетов и подвохов. Настораживать должны скидки от 30%, потому что они приводят к росту убытков для самой компании, а сегодня на это никто не пойдет. Низкие цены – приманка, с помощью которой привлекают внимание потенциальных покупателей с целью завладеть их деньгами. На первичном рынке жилья это - стандартная мошенническая схема. Потратьте время и на то, чтобы съездить на объекты, которые уже сданы в эксплуатацию. Это возможность осмотреться не только снаружи, но и внутри. Для этого достаточно зайти в холл через парадный вход. Также на месте вы сможете пообщаться с жителями. Они расскажут вам намного больше, чем скажет документация от самой добросовестной компании.

Иногда партнеры застройщика «скажут» вам больше, чем сам предприниматель. Вам не нужно расспрашивать их. Просто наведите справки о том, есть ли они вообще, а если есть, то какая у них репутация.

Если это, например, известный инвестиционный фонд или же крупный банк, то строительная компания имеет низкие шансы на банкротство. К тому же, у нее всегда будут деньги, чтобы довести строительство до конца.

Что делать, если вы затопили соседей>>

Составление договора

© Фотобанк Московской области,  Анастасия Осипова

Зампрокурора пояснил, что вопросы привлечения денежных средств граждан при строительстве многоквартирных домов с последующим оформлением права собственности на объекты долевого строительства регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Первое правило – застройщик, с которым вы собираетесь заключать договор участия в долевом строительстве, должен быть только юридическим лицом. У организации должны быть уставные и учредительные документы, она должна пройти процедуру государственной регистрации. У нее должны быть устав, свидетельство о постановке на учет, регистрация в налоговой службе, протокол о назначении главы компании и выписка из единого государственного реестра юридических лиц.

«Не соглашайтесь отдавать деньги без заключения договора долевого участия в строительстве. Некоторые застройщики также выпускают жилищные сертификаты и создают жилищно-строительные кооперативы. Только такие варианты сделок законны», - предупреждает Власов.

При принятии решения о заключении договора с той или иной строительной организацией следует выяснить, имеет ли застройщик правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, есть ли у него разрешение на строительство, опубликована ли проектная декларация, и где с ней можно ознакомиться.

Что делать, если в квартире пахнет газом>>

Важные пункты договора

©  pixabay, unplash

Обратите внимание на пункт об ответственности застройщика за просрочку исполнения обязательств по договору, а также о возможности изменения цены в процессе строительства. Законодательно определены пункты, которые обязательно должны содержаться в подобном договоре.

Зампрокурора обращает внимание на то, что в документе должно быть четкое определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (конкретной квартиры) в соответствии с проектной документацией застройщика. Иными словами, договор должен содержать точное описание будущей квартиры. Это информация о строительном адресе, площади, метраже, наличии лоджии или балкона. Кроме того, в договоре должны быть указаны секция, подъезд, положение на этаже.

Если вы планируете купить квартиру с отделкой, приложение к договору либо сам договор должны содержать конкретные виды работ по отделке помещения с указанием материалов. Лучше изложить это подробно, поскольку даже фраза «без чистовой отделки» некоторые действия строителей все же предполагает. В частности, следует указать на остекление окон, балкона (лоджии), наличие стяжки, выравнивание стен и потолка, наличие разводки под сантехоборудование, межкомнатных дверей (если предусмотрены проектом). Учтите, что газифицированный дом по действующим правилам не может сдаваться без газового оборудования.

Обязательно должен быть определен срок передачи застройщиком объекта долевого строительства. В договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры, а не срок сдачи дома в эксплуатацию. В случае нарушения данного срока застройщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

В документе должна быть прописана цена договора, сроки и порядок ее уплаты. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Таким образом, требование застройщика о каких-либо доплатах со стороны участника долевого строительства, если иное не предусмотрено договором, является неправомерным.

«Гарантийный срок на объект долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее 5 лет со дня передачи такого объекта. В случае выявления недостатков участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика их безвозмездного устранения в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение данных недостатков», - сказал Власов.

Надлежащее исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, наряду с залогом на земельный участок и возведенный на нем объект недвижимости, также должно обеспечиваться поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика.

Как заменить электросчетчик в Королеве>>

Никаких дополнительных расходов

© РИАМО,  Николай Корешков

Застройщик не имеет права навязывать участникам долевого строительства условия, нарушающие их права. Например, вам не должны предлагать нести расходы по оплате коммунальных услуг или оплате услуг ресурсоснабжающей организации до получения вами квартиры по акту приема-передачи и оформления права собственности на нее. Незаконно требовать с вас оплату неустойки, если договор расторгнут по причине задержки строительства более чем на два месяца, наличия существенных недостатков квартиры, отказа устранить недочеты в разумный срок или уменьшить стоимость квартиры при обнаружении недостатков.

Застройщик не имеет права навязывать способ управления многоквартирным домом и требовать вносить денежные средства на его счет с оплатой дополнительных банковских услуг. Застройщик не может быть освобожден от выплаты неустойки в случае незапланированного прекращения строительства ввиду отсутствия денежных средств и других факторов, не относящихся к обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажор).

При соблюдении всех пунктов договор должен обязательно пройти процедуру государственной регистрации. Это исключит случай двойной продажи вашей квартиры. В ходе регистрации Федеральная регистрационная служба проводит дополнительную проверку договора на предмет его соответствия требованиям закона. Если закон в договоре нарушается, в регистрации будет отказано. Именно поэтому деньги начинайте платить застройщику только после прохождения процедуры государственной регистрации.

Комментарии
Авторизуйтесь , чтобы оставлять комментарии