Как избежать обмана при покупке квартиры

24 июня 2016 в 12:24 Обновлено 24 июня 2016 в 12:41
© РИАМО,  Александр Кожохин

Покупка недвижимости – серьезная и ответственная сделка, во время которой нужно быть очень внимательным и осторожным. К сожалению, бывают случаи, когда покупателей обманывают, и они теряют свои деньги. Корреспондент «РИАМО в Королеве» выяснил, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры, какие существуют способы оплаты, и что делать при выявлении факта мошенничества.

Как принять участие в программе «Социальная ипотека»>>

Типы недвижимости

©  группа Flats for friends в Facebook

По словам юриста ООО «ЮрЭтика» Кирилла Черепанова, при покупке жилой недвижимости выделяются две ситуации. Первая – квартира покупается в строящемся доме, на любом этапе строительства. Это так называемая первичная недвижимость, на которую еще не существует права собственности.

Вторая ситуация – приобретается уже готовая квартира со свидетельством о праве собственности. Это вторичная недвижимость.

Первичная недвижимость

При покупке первичной недвижимости необходимо обратить внимание на репутацию застройщика. Желательно проверять на сайте арбитражного суда, не ведутся ли в отношении него судебные процессы. Также необходимо ознакомиться с разрешительной документацией, убедиться, что под строительство выделен земельный участок и есть необходимое разрешение. На сайте застройщика необходимо посмотреть проектную декларацию.

Разрешение на строительство сейчас выдается правительством Московской области. Застройщик обязательно проходит длительную процедуру согласования. В связи с этим сейчас исключено признание новостройки незаконной при наличии подписанного разрешения на строительство.

«Безусловно, нужно внимательно познакомиться с самим договором», – отмечает юрист.

По мнению Черепанова, если покупателю предлагается договор, отличный от договора о долевом участии в строительстве или договора о переуступке прав в долевом участии в строительстве, то застройщик нечист на руку и хочет избежать ответственности.

«Застройщики могут предлагать оплату векселями, заключать предварительный договор купли-продажи. Они хоть и не запрещены законом, но являются не теми механизмами продажи, по которым покупатель будет защищен при попытке мошенничества», – предостерегает юрист.

Вторичная недвижимость

При покупке вторичной недвижимости нужно обратить внимание на три основных момента.

Во-первых, необходимо запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), чтобы подтвердить право собственности продавца на квартиру. После продажи свидетельство о праве собственности может остаться у бывшего владельца (его, как правило, не забирают), поэтому существует вероятность, что этим воспользуются мошенники и попытаются продать квартиру второй раз. Выписка запрашивается в любом территориальном органе Росреестра или в МФЦ.

Во-вторых, необходимо запросить выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным, что в квартире не прописаны несовершеннолетние дети, так как при покупке такого жилья выписать их будет очень проблематично.

В-третьих, следует запросить в управляющей компании справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Многие ошибочно думают, что если долги возникли до приобретения квартиры, то они принадлежат старому владельцу.

«Это не так. Платить будет новый хозяин. Так как долги приобретаются вместе с квартирой», – подчеркивает Черепанов.

Способы передачи денег

По словам юриста, чаще всего на вторичном рынке используется банковская ячейка. Продавец получает деньги только после того, как покупатель получает квартиру. В этом случае заключается договор с банком о предоставлении банковской ячейки, от которой есть два ключа. Один остается у банка, второй передается продавцу. Банк предоставит ему доступ к ячейке только после предъявления покупателем зарегистрированного договора купли-продажи.

Также возможна схема с одним ключом и правом банка отказать продавцу в доступе к ячейке, если он не предоставит зарегистрированный договор купли-продажи квартиры.

«В этом случае при каких-либо проблемах при продаже квартиры деньги останутся у покупателя», – говорит Черепанов.

Также возможно приобретение квартиры на вторичном рынке за безналичный расчет. Для этого существует аккредитив – это аналог банковской ячейки, действующий по безналичному расчету. При заключении договора с банком необходимо указать условия, по которым банк переводит деньги на счет продавца.

Что делать в случае мошенничества

©  pixabay, unplash

«Сделка считается завершенной только после регистрации договора, поэтому при наличии каких-либо обоснованных подозрений на мошенничество у покупателя всегда есть возможность отказаться от его регистрации», – поясняет юрист.

В случае мошенничества покупатель обязан обратиться с заявлением в Росреестр для приостановки действий по договору, предоставив документы, доказывающие его точку зрения.

Факт мошенничества очень сложно определить до момента, когда оно вскроется само по себе. Когда покупается квартира на стадии строительства, деньги вносятся сразу, а после этого с недобросовестным застройщиком может случиться все что угодно: он может обанкротиться или скрыться. В данном случае потеря денег гарантирована. Причем в момент выбора квартиры и заключения договора не было даже признаков такого исхода событий.

В таких случаях необходимо обращаться в полицию и арбитражный суд для признания права собственности на недострой и признания участника строительства потерпевшим.

Юридическая помощь

«Обращение к риэлторам не гарантирует безопасности покупки или продажи квартиры, так как они не всегда полностью проверяют юридическую чистоту сделки, например, «скользкие» моменты в договорах», – считает Черепанов.

К таким моментам относятся, например, перенос сдачи объекта в одностороннем порядке и всевозможные дополнительные соглашения, которые высылаются покупателю на этапе строительства.

Черепанов советует обращаться в юридические организации, чтобы быть уверенным, что квартира действительно «чистая». Оплата услуг юриста несоизмеримо меньше тех денежных средств, которые может потерять покупатель, столкнувшись с мошенниками или недобросовестным застройщиком.

Комментарии
Авторизуйтесь , чтобы оставлять комментарии
3 комментария
Maveva
22 апреля 2019 в 16:39
Ко всему написанному добавлю, сравнивайте варианты на разных источниках, чтобы отсеять мошенников. Сайты недвижимости, рубрики на aвито и пр. мониторьте контакты, фото, информацию о продавце (я имею ввиду частников). И еще не ждите, так называемых, сезонных спадов цены. Рыночная цена может рвануть вверх или купят квартиру другие люди.
Ishnlmeena
30 апреля 2018 в 13:49
А у нас наоборот началась возня. Тоже квартиру через авито нашли, но дело даже не в нем и не в продавце, а в том, что неправильно указали метраж в бумагах и пришлось их все переделывать. Уже думали, юристу заплатить, но потом как-то выровнялось. Поэтому, кроме проверки легальности документов, нужно еще проверять, чтоб они правильно были составлены.
Dara
09 января 2018 в 15:42
Мы с мужем решили купить квартиру побольше, когда родился второй ребенок. Двухкомнатная стала тесновата и мы выставили ее на продажу. Покупателей искали через авито. Я всегда все покупаю там, поэтому подумала, что для продажи недвижимости сервис вполне подойдет. Конечно, было в запасе еще парочку способов размещения объявлений, для перестраховки. В общем, с выбором интернет-площадки я не ошиблась. Покупатель нашелся буквально через 1-2 недели. Все обговорили, все детали. Согласовали условия договора и все. Легко, а главное, что надежно. Не думала, что будем продавать квартиру на вторичном рынке, но это оказалось вполне приемлемо. Сделка прошла удачно.